Kernpunten
- Het normale btw-tarief op onroerende werken is 21%; het verlaagde tarief van 6% is een strikt afgebakende uitzondering.
- Het tarief van 6% geldt voor de renovatie van een privéwoning van minstens tien jaar oud, rechtstreeks gefactureerd aan de eindverbruiker.
- Tussen btw-plichtige ondernemingen geldt de verlegging van heffing: de aannemer rekent geen btw aan.
- De factuur bewijst de regeling: het tarief voor het 6%-stelsel, de vermelding 'Btw verlegd' voor werken tussen ondernemingen.
De vraag duikt op elke werf op: moet u btw aanrekenen aan 21%, aan 6%, of helemaal geen btw? In België volgen onroerende werken het normale tarief van 21%, maar twee regelingen wijken daarvan af: een verlaagd tarief van 6% voor de renovatie van woningen, en een verlegging van heffing die de btw naar de klant verschuift wanneer die klant zelf een onderneming is. De verkeerde regeling toepassen betekent een factuur die moet worden rechtgezet en, soms, een boete.
Deze regels zijn geen commerciële keuze: ze volgen uit het Btw-Wetboek en zijn koninklijke besluiten, en de hoedanigheid van uw klant bepaalt de behandeling. Dit artikel legt uit wat onroerende werken omvatten, onder welke voorwaarden het tarief van 6% geldt, en hoe de verlegging van heffing tussen ondernemingen werkt.
Wat "onroerende werken" omvatten
Het begrip is ruimer dan het lijkt. Voor de btw omvatten onroerende werken het bouwen, verbouwen, voltooien, inrichten, herstellen, onderhouden en afbreken van een gebouw of een deel ervan, en ook het leveren en plaatsen van een roerend goed in een gebouw zodat het er deel van gaat uitmaken. Een ketel plaatsen, een badkamer betegelen, een dak isoleren of ramen vervangen zijn dus onroerende werken.
Die kwalificatie telt omdat ze beide bijzondere regelingen stuurt. Enkel materiaal kopen zonder plaatsing blijft een gewone levering van goederen, aan het normale tarief; het is het werk aan het gebouw, arbeid inbegrepen, dat de deur opent naar het tarief van 6% en de verlegging van heffing.
Het normale tarief van 21% en het verlaagde tarief van 6%
Standaard is een onroerend werk onderworpen aan het normale tarief van 21%. Het verlaagde tarief van 6% is een uitzondering: het geldt alleen als alle voorwaarden vervuld zijn, en de aannemer blijft verantwoordelijk voor het tarief op zijn factuur. Bij twijfel geldt 21%.
| Normaal tarief 21% | Verlaagd tarief 6% | |
|---|---|---|
| Geldt standaard | ||
| Voorbehouden voor renovatie van een privéwoning | ||
| Vereist een woning van minstens tien jaar oud | ||
| Veronderstelt facturatie aan de eindverbruiker |
Het verlaagde tarief is niet beperkt tot renovatie: andere rubrieken betreffen bijvoorbeeld sociale huisvesting of bepaalde werken voor personen met een handicap. Maar het meest voorkomende geval, en dat met de meeste vragen, is de renovatie van de privéwoning. Voor een volledig overzicht van de Belgische tarieven, zie De btw-tarieven in België.
De voorwaarden voor het verlaagde tarief van 6% bij renovatie
Het tarief van 6% voor renovatie steunt op een reeks cumulatieve voorwaarden: één ontbrekende voorwaarde brengt u terug naar 21%. Volgens de FOD Financiën moet de woning minstens tien jaar oud zijn en moeten de werken rechtstreeks worden gefactureerd aan wie de woning bewoont.
Voorwaarden voor het tarief van 6%
Woning van minstens tien jaar oud
De eerste ingebruikname van het gebouw moet minstens tien jaar vóór de eerste factuur voor de werken liggen.
Gebruik als privéwoning
Na de werken wordt het gebouw uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt.
Facturatie aan de eindverbruiker
De werken worden rechtstreeks aan de bewoner (eigenaar of huurder) geleverd en gefactureerd, niet aan een tussenpersoon.
In aanmerking komende onroerende werken
De handeling is een onroerend werk; sommige uitsluitingen blijven, zoals tuinen, zwembaden of louter schoonmaken.
Het bewijs van de regeling is van vorm veranderd. Het attest dat de klant vroeger ondertekende, is sinds 2022 vervangen door een gedetailleerde vermelding op de factuur van de aannemer. Die vermeldt het toegepaste tarief; vindt de klant dat het tarief van 6% niet gerechtvaardigd is, dan heeft hij één maand vanaf de factuurdatum om dat schriftelijk te melden. Zo niet, dan wordt de verantwoordelijkheid voor het tarief gedeeld volgens de geldende regels.
Afbraak en heropbouw: een afzonderlijke 6%-regeling
Naast renovatie geniet de afbraak gevolgd door de heropbouw van een woning sinds 2024 van een permanente 6%-regeling op het hele grondgebied. Ze valt niet samen met renovatie: ze betreft een nieuwbouw die een afgebroken gebouw vervangt.
Voor een natuurlijke persoon als bouwheer veronderstelt het tarief van 6% dat de heropgebouwde woning zijn enige en eigen woning is, met een beperkte bewoonbare oppervlakte (ten hoogste 200 m²), dat hij er zijn domicilie vestigt en die bestemming minstens vijf jaar behoudt. Er moet een aangifte bij de FOD Financiën worden ingediend en de referentie ervan moet op de facturen staan. De voorwaarden verschillen voor de verkoop van een heropgebouwde woning: bevestig bij zulk een project de drempel en de modaliteiten bij de FOD Financiën.
De verlegging van heffing tussen ondernemingen
De tweede regeling heeft niets met huisvesting te maken: ze betreft onroerende werken voor een onderneming. Artikel 20 van koninklijk besluit nr. 1 bepaalt dat een in België gevestigde aannemer geen btw aanrekent wanneer zijn klant een btw-plichtige is die periodieke aangiften moet indienen (of een niet-gevestigde btw-plichtige die een aansprakelijke vertegenwoordiger heeft aangesteld). De klant geeft de belasting dan aan en voldoet ze via zijn eigen aangifte: dat is de verlegging van heffing.
Het mechanisme is neutraal voor een klant met recht op aftrek: hij boekt dezelfde btw als verschuldigd en als aftrekbaar in zijn aangifte. Het doel is te vermijden dat de aannemer btw voorschiet die de klant nadien zou terugkrijgen. Voor de algemene werking van dit mechanisme, zie De verlegging van de btw-heffing in België.
Factureer meteen de juiste btw-regeling
YouInv past het juiste tarief of de verlegging van heffing toe en genereert de verplichte vermeldingen op uw facturen voor werken.
Welke regeling geldt voor uw factuur
Alles draait om de hoedanigheid van de klant. Tegenover een particulier die zijn woning laat renoveren, is de vraag het tarief: 6% als de voorwaarden vervuld zijn, anders 21%. Tegenover een btw-plichtige onderneming die periodieke aangiften moet indienen, valt de tariefvraag weg: de verlegging van heffing geldt, en de aannemer factureert zonder btw.
| Particuliere klant (eindverbruiker) | Btw-plichtige onderneming | |
|---|---|---|
| Tarief van 6% mogelijk bij renovatie | ||
| Tarief van 21% zonder voorwaarden | ||
| Verlegging van heffing | ||
| Btw staat op de factuur van de aannemer |
De factuur is wat deze keuze vastlegt: tarief en maatstaf voor een belaste handeling, de vermelding "Btw verlegd" en een verwijzing naar de voorwaarden voor werken tussen ondernemingen. Conforme facturatiesoftware past de juiste regeling toe en voegt de verwachte vermeldingen in, wat het risico op fouten en latere rechtzettingen verkleint.
Ook interessant
- De btw-tarieven in België: het normale tarief, de verlaagde tarieven en bijzondere gevallen.
- De verlegging van de btw-heffing in België: het principe van de verlegging, ruimer dan onroerende werken.
- De verplichte vermeldingen op een factuur in België: wat een factuur moet bevatten om geldig te zijn.
De referentiebron is doorslaggevend: de rubriek "Renoveren - btw-tarief" van de FOD Financiën.
Welk btw-tarief geldt voor onroerende werken in België?
Het normale tarief is 21%. Een verlaagd tarief van 6% geldt voor renovatie en herstel van een privéwoning van minstens tien jaar oud, onder voorwaarden. Tussen twee btw-plichtige ondernemingen die periodieke aangiften indienen, geldt de verlegging van heffing: de aannemer rekent geen btw aan.
Wat zijn de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 6% bij renovatie?
De woning moet minstens tien jaar oud zijn, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning worden gebruikt, en de onroerende werken moeten rechtstreeks aan de eindverbruiker worden geleverd en gefactureerd. De aannemer reikt een gedetailleerde factuur uit met het toegepaste tarief; het door de klant ondertekende attest is vervangen door deze vermelding.
Wat is de verlegging van heffing van de btw op onroerende werken?
Wanneer een aannemer onroerende werken uitvoert voor een klant die zelf een btw-plichtige is die periodieke aangiften moet indienen, rekent hij geen btw aan op zijn factuur: de klant geeft de btw aan en voldoet ze via zijn eigen aangifte. Het mechanisme staat in artikel 20 van het koninklijk besluit nr. 1.
Wat moet de factuur bij verlegging van heffing vermelden?
De factuur bevat geen btw en vermeldt 'Btw verlegd'. Sinds 2023 moet ze ook preciseren dat, bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen de maand, de klant wordt vermoed een btw-plichtige te zijn die periodieke aangiften indient en daardoor de verantwoordelijkheid voor de betaling van de belasting draagt.
Kunnen het tarief van 6% en de verlegging van heffing worden gecombineerd?
Nee. Het tarief van 6% richt zich op een eindverbruiker die zijn privéwoning laat renoveren. De verlegging van heffing richt zich op een relatie tussen twee btw-plichtige ondernemingen. Beide regelingen gelden niet voor dezelfde factuur: u zit in de ene of in de andere, afhankelijk van de hoedanigheid van uw klant.
